房屋租赁中因装饰装修的处理规则及方式方法
【摘要】随着我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动，房屋租赁经营方式日益普遍，和房屋租赁业务迅猛发展，现有大量的房屋租赁纠纷形成诉讼进入司法领域。为解决这一社会纠纷，经最高人民法院审判委员会第1469此会议的通过，于2009年7月30日正式公布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称为法释[2009]11号）。该解释的颁布实施，为顺利解决因租赁房屋形成的合同效力、装饰装修和优先购买权等问题提供了司法裁判依据。本文的主旨是就法释[2009]11号中第九至第十三条中的相关规定，浅析笔者在司法审判中的一些观点和看法，以供交流与学习。
【正文】
房屋租赁纠纷比较常见，装饰装修的处理涉及到债权和物权两大领域，关涉添附制度、不当得利等民法理论，该类案件的处理在理论界及审判实务界均引起高度关注。法释〔2009〕11号在吸收各级人民法院和学术界意见基础上，确立了处理此类纠纷的规则：承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任；承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则，一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权；已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则（详见：图表一）。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，如何补偿，要区分不同情况。合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿；不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担；合同解除，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失；需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；合同履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。（1）
未形成附合 承租人所有
经出租人同意 合同无效
装饰装修行为 形成附合 合同解除
合同履行期限届满
未经出租人同意 承租人构成侵权
（图一）
一、合同无效时经同意的装饰装修物的处理规则（详见：图表二）
对租赁房屋的充分利用，永远是承租人的第一想法。但这种美好的想法，却恰恰受到诸多条件的制约，如：房屋租赁协议的无效。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第56条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”和第58条“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，租赁合同无效，其合同效果应当尽量恢复到合同订立前的状态。但如果承租人在租赁房屋内形成装饰装修的话，该合同无效后的法律状态将如何恢复？这是我们在法释〔2009〕11号颁布前，是一个司法实践的难题。往往我们的司法实践是依照《合同法》第58条的规定具体处理。
随着现代城市中外来人口的迅速聚集，房屋租赁市场异常火爆，再伴随着城市的改造拆迁，如今以经营性用途的房屋亦更是火爆。在此情形下，一些不符合法释〔2009〕11号第二条和第三条规定的出租房屋，大量存在，一旦形成纠纷，其化解难度甚是不易。而这种纠纷的解决，又往往局限于出租人的文化水平和法律意思等方面影响，其主观意识往往是“我的房屋我做主，我想怎么租就怎么租”，合同内容不规范、权利义务约定不明确、违约性条款约定肆意等情形，往往影响着我们的办案。法释〔2009〕11号第九条的明确规定，从某种意义上给我们司法实践界定出如下及个内容：
1、装饰装修物的范围
《合同法》第223条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”。改善是指不改变租赁物的外观形状，对其性能进行改良。增设他物是指在原有租赁物上又添加另外的物。实践中承租人对租赁房屋进行改善或者增设他物多在装饰装修中进行。建设部颁布的《建筑装修装饰管理规定》的规定，建筑装饰装修是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行装饰处理的工程活动。《建设工程质量管理条例》释义解释称，“改建是指不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，为改善建筑物使用功能、改善使用目的，对原有工程进行改造的建设项目。装修工程也是改建”。从上述部颁规定对专业术语的解释看，改建包括装饰装修，均是对建筑物进行改善的重要方式。房屋租赁市场平普遍将改建称为装饰装修，房屋增设他物因多在装饰装修中进行，且常与房屋结合密切不可分离，同装饰装修区分不明显，一般也纳入装饰装修的范畴。法释〔2009〕11号依照行业解释，条文中所称的装饰装修物包括改建工程、普通装饰装修工程的装饰装修物何人增设他物。（1）
2、关于经出租人同意装饰装修的问题
《合同法》第223条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：一是经出租人明示同意或者出租人未明示同意，但知道后未表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修，属于善意添附；二种是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修属于恶意添附。（2）
通过对相关案件的分析，笔者认为对房屋装饰装修的善意添附合恶意添附，应当根据具体案件的具体情况予以分析，总结如下几点：
（1）善意添附
首先，此点最明显的判断标准就是以双方当事人是否有明确的书面装修内容为准，如果有就为善意，没有就为恶意；其次，出租人在承租人装修过程中是否有相关签字，如：出租人在承租人的装修合同上、装修设计效果图、装修结算书等与装修有关的文书上签字来判断；再次，虽然双方当事人没有关于装修约定，但是出租人对承租人的装修过程履行了有关配合义务，如：与楼宇的物业管理者进行协商允许承租人装修、收取承租人装修保证金等行为；最后，从出租人所出租房屋的状态来判断，如：出租房屋的用途为商用，但其房屋状态为毛墙毛地。
（2）恶意添附
未经出租人书面同意或者默示同意，即在出租人不知情的情况下，承租人擅自对租赁房屋进行装饰装修。
上述内容，应结合各案的证据材料进行具体分析。
3、未经出租人同意的装饰装修物处理
添附人在没有取得财产所有人同意的情况下，擅自对租赁财产所进行的添附行为，属于恶意添附。根据物权法的规定，财产所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，非财产所有人只有在取得所有权人的同意之后，才能在他人的财产上从事添附行为，否则属于民事侵权行为。（1）
出租人同意利用 折价出租人所有
未形成附合
租赁合同无效 出租人不同意利用 承租人拆除
出租人同意利用 折价出租人所有
形成附合
出租人不同意利用 过错分担损失
（图表二）
二、合同履行期间届满或者解除时未形成附合的装饰装修物的处理
1、装饰装修物的归属
对租赁房屋进行改善或者增设他物，均是将动产附着于不动产。按照装饰装修物与房屋结合的继续性与固定性的物理形态和装饰装修物是否丧失独立价值的经济学标准划分，装饰装修物可分为附合和未形成附合装饰装修物两类。附合装饰装修物是动产与不动产结合后，动产成为不动产的重要部分，非毁损或变更其性质而不能分离。例如，吊设天花板、对租赁房屋铺设地板砖；租赁房屋作为酒店或者商场所安装的空调管道、照明设施等、依照世界各国和我国有关添附理论的通说，动产与不动产的附合发生物权上的效果，包括两个方面：一是动产的所有权被不动产所有权所吸纳，动产所有权灭失；二是不动产所有人即时取得动产的所有权。依照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，不能产生所有权变动的法律后果，其所有权仍属于承租人。法释〔2009〕11号针对装饰装修物的两种形态，吸收物权添附理论，规定未形成附合的装饰装修物可由承租人取回，形成附合的装饰装修物由出租人取得所有权。（1）
2、如何理解恢复原状中的“原状”
合同期满终止，此时装饰装修物因承租人拆除而毁坏，则承租人应当将毁损部分修复至附合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。依据《合同法》235条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。因为租赁合同的目的，是以承租人使用、收益租赁物为内容，在承租人依约定的方法或根据租赁物的性质所确定的方法使用、收益租赁物过程中，难免会使租赁物发生变更或者损耗，此时若要恢复到签订租赁合同之前的状态则不现实。
合同解除，承租人因拆除装饰装修物而毁损房屋需要恢复原状的，则应当恢复至安装装饰装修物之前。虽然在合同解除之前承租人可能已经使用房屋，也会发生一定损耗，但鉴于合同解除的情况比较复杂，解除时间不易把握，为便于操作，因此将房屋恢复至装饰装修之前比较合理。毕竟，有些承租人并非在签订租赁合同伊始就对房屋予以装饰装修，有可能使用一段时间后再行装饰装修，如果此种情况也要求恢复至签订租赁合同之时，也有失公允。（2）
三、合同解除时形成附合的装饰装修的处理
随着社会经济发展，人民生活水平的提高，在房屋租赁过程中，对房屋装饰装修要求越来越高，装饰装修价值越来越大，以至于在房屋租赁合同接触时，此类纠纷的也越来越多。法释〔2009〕11号中第11条（详见：图标三）重点解决这一司法实践中难题。
出租人违约，解除 支持剩余期限内装饰装修残值
租赁合同有效 不支持剩余期限内装饰装修残值
承租人违约，解除
承租人同意利用。在利用价值内，补偿
双方违约，解除 剩余期限内装饰装修残值，过错承担
不可归责于双方，解除 剩余期限内装饰装修残值，公平分担
（图表三）
1、因出租人违约导致房屋租赁合同解除时，剩余租赁期限内装饰装修残值的处理
依照《合同法》107条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。此条确定了我国合同法上的违约责任。基于此，法释〔2009〕11号第1项，出租人违约导致房屋租赁合同解除，致使承租人无法按照泽林合同约定的租赁期限使用房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修价值。因此，对于承租人无法享用的剩余租赁期限内附合的装饰装修利益，出租人应当承担违约责任，予以赔偿。
2、因承租人违约导致房屋租赁合同解除时，剩余租赁期限内装饰装修残值的处理
根据《合同法》第107条规定，承租人违约同样应承担违约责任。在房屋租赁合同履行期限届满前，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人未能按照原约定的履行期限使用租赁房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修价值。在此情况下，出租人作为守约方，没有义务对承租人的损失负责。
承租人虽然因自身过错不能继续享有剩余租赁期的装修利益，责任自担，但是不排除出租人与承租人经协商一致，有出租人对承租人适当予以补偿的情形。但结合实际，往往出租人会“利用”承租人违约的事实，根本不可能再与承租人进行补偿性约定，笔者认为，法释〔2009〕11号第2项中补偿性条款的前提条件，已经超出了我国现有社会价值领域评判的标准。参考崔健远教授2009年所著《租赁房屋装饰装修物的归属及利益返还》一文的观点，笔者认为法释〔2009〕11号在确立物权价值的地位的情况下，而将债法形成的原因完全排除在外是不恰当的，尤其是不当得利制度的排除，将会致使承租人的利益根本无法保障。假设，在合同解除后，出租人口是心非，将房屋以装修符合后的价值另行出租，那么，承租人的利益如何保障。只能劝慰，承租人千万不要在租赁房屋期间有违约情形，否则利益将根本无法保障。
3、因双方违约导致房屋租赁合同解除时，剩余租赁期限内装饰装修残值的处理
《合同法》第120条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。所谓双方违约，是指合同双方当事人分别违背了自己的合同义务。在承租人和出租人双方违约导致合同解除情况下，如何确定出租人和承租人各自分担的责任，根据法释〔2009〕11号的规定，应注意两个当面：其一是房屋租赁合同解除后，剩余租赁期限内装饰装修价值损失；其二是对该剩余租赁期间内价值损失的分担。根据法释〔2009〕11号第9条所述，出租人获得该装饰装修并一定利益，只有出租人同意利用的部分，才能确定为出租人获得利益。在出租人和承租人双方违约导致合同解除时，应根据出租人是否同意利用为基础，分别确定解除合同剩余租赁期内装饰装修价值。出租人同意利用的，剩余租赁期限内装饰装修价值就是剩余租赁期限内装饰装修残值。关于如何分担该剩余租赁期内价值损失的问题，应分别出租人是否同意利用的不同情况，对于出租人同意利用的，将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部分的剩余价值，由出租人和承租人根据各自过错予以分担；对于出租人不同意利用的，则按剩余租赁期内装饰装修残值，由出租人与承租人各自过错予以分担。（1）
4、因不可归责于当事人双方的原因导致房屋租赁合同解除时，剩余租赁期限内装饰装修残值的处理
不可归责于当事人双方的原因主要是但不限于不可抗力。根据我国《民法通则》第153条和《合同法》第117条规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力既包括某些自然灾害，如水灾、火灾、冰雪灾害、地震等，也包括某些社会事件，如战争、政变、政府行为等。在房屋租赁合同中，如地震致出租房屋倒塌，出租人和承租人双方对于标的无的毁损均无过失，但由于租赁物的毁损、灭失，使得订立房屋租赁合同的目的已经不可能实现，因此，双方当事人均可以主张解除合同。因不可归责于双方原因而导致合同解除，对于合同解除后剩余租赁期内装饰装修的损失，按公平责任原则，由出租人和承租人共同分担。（1）
四、租赁期限届满时符合装饰装修物的处理
1、租赁合同中承租人不得主张不当得利请求出租人补偿已形成附合的装饰装修费用（2）
依照《中华人民共和国民法通则》（以下简称：《民法通则》）第92条规定，“没有合法根据，取得不当得利，造成他人损失的，应当将取得的不当得利返还给受损失的人”。动产附合于不动产时，动产原所有人以不当得利为由向不动产所有人主张赔偿，不符合非给付型不当得利的构成要件。理由如下：
首先，虽然承租人在所租赁的房屋上进行装饰装修，客观上形成了装饰装修物与房屋的添附，但该添附未必使出租人因此受益。其一，出租人对房屋的将来使用性质，在房屋租赁期限内，承租人对房屋的装饰装修用途是用于自己的租赁目的而使用，此并非利于将来合同到期后权利人继续对物的权利行使；其二，装饰装修物的残值，根据行业惯例和交易习惯，装饰装修物的折旧率为每年20%左右，即经过承租人的长时间使用，房屋装饰装修物的价值均老化、磨损或落后，租赁合同期满后，很难说该物对出租人将来物上权利人还有积极意义上的功效。
其次，承租人也并非因此而一定受损。任何投资皆有风险。理性的承租人在对租赁房屋进行装饰装修时，自然会考虑过装饰装修物将来的处理问题。处于利己目的考虑，其必定会事先对合同期满后的装饰装修费用承担问题与出租人进行特别约定。
最后，即便事实上出租人取得装饰装修物所有权使承租人受损，该取得行为也有法律上的肌肤原因。在基于给付以外事由而受益之情形，是否有法律上的之原因，通常虽以受领人是否有取得此项权益之权利为判断，惟受益系直接基于法律之规定者，则应以法律是否有使受益人实质终局地取得该利益为判断标准。（1） 因此，如何判断该物的归属，应结合《合同法》第61条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。
2、出租人对已经形成符合的装饰装修物无权要求承租人恢复原状或赔偿损失（2）
（1）承租人的装饰装修时经出租人同意而为，不构成承租人对出租人房屋的侵权。无过错即无责任。
（2）承租人没有义务将装饰装修物恢复原状。租赁合同期间届满，出租人根据添附基本原则取得了附合的装饰装修物的所有权，既然该物的所有权为出租人，那么对该物如何处分，应由出租人决定。
五、出租人擅自装饰装修、扩建费用处理
1、出租人除可以违约为由请求承租人恢复原状或者赔偿损失外，还可以侵权为由提出与违约同样的请求
侵权责任是指不法损害他人权益，依法应对该损害承担赔偿责任的行为。违约责任是指合同当事人实施的违反合同约定义务的行为。在房屋租赁法律关系中，可能存在由于出租人的同一行为，既构成违约又符合侵权行为的构成要件，即发生违约责任和侵权责任的竞合。在房屋租赁合同纠纷中，如因装饰装修、扩建产生请求权竞合时，根据意思自治原则，也应允许当事人自行权衡利弊，选择违约损害赔偿请求权或侵权损害赔偿请求权作为适用法释〔2009〕11号第12条的请求权基础。为充分保障当事人合法权益的前提下，应允许其在特定情形下，变更其请求权。
2、未经出租人同意的装饰装修、扩建形成的装饰装修物、扩建物的处理
一般而言，承租人经出租人同意的装饰装修、扩建如果不易拆除或者拆除不经济即构成动产与不动产的符合。可依据民法中的添附制度由不动产所有人取得该不动产的所有权。但是在未经出租人同意的装饰装修、扩建情形下，是否按天赋制度处理则有疑义。从添附的适用对象而言，在添附的情况下，由于财产密切结合在一起，使附合的财产分离在事实上不可能或者很困难，因此有必要运用添附规则确认添附物的归属，使添附物在形态上继续存在。（1）所以，添附制度是一种所有权取得方法。其意义就是在于促进物的有效利用，提高物的利用率，避免物的损失浪费。可见，在添附的价值取向中，不管是租赁房屋的装饰装修、扩建是否经经出租人同意，如对已附合在房屋的装饰装修、扩建物进行强行拆除都会造成财产的损失，不如直接规定有一方享有所有权以发挥物的最大效益。而从侵权行为角度而言，未经出租人同意的装饰装修、扩建，无疑可能会造成出租人房屋的损害，从而构成对房屋的侵权。故，出租人愿意接受该装饰装修物、扩建的，自应由其基于添附制度获得该物所有权；出租人不愿接受该装饰装修物、扩建的，则按侵权处理，出租人有权依据本条要求承租人恢复原状或赔偿损失。（1）
（1）《最高人民法院民一庭负责人就〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉答记者问》，载2009年9月1日《人民法院报》，第4版。
（1）杜万华、冯小光、关丽：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的理解与适用》，载奚晓明主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2009年第3集（总第39集），法律出版社，第46页
（2）奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第120页
（1））奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第123页
（1））杜万华、冯小光、关丽：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的理解与适用》，载奚晓明主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2009年第3集（总第39集），法律出版社，第47页
（2）））奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第136页
（1））奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第143页
（1）奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第145页
（2） 同上，第157页
（1）王泽鉴：《民法学说与判例研究（第四册）》，北京大学出版社2009年版，第169页
（2）奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第160页
（1） 温世扬等：《物权法通论》，人民法院出版社2005年版，第329页
（1））奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第175页