关于因单位内部分房导致纠纷的法律分析

一、简述案情

张某某系太原市***学校的职工。199*年4月份，太原市***学校将位于某街***号的房屋分配给张某某所有。20**年，在张某某向太原市***学校出具相关书面保证书的情况下，太原市***学校为张某某办理了相关房屋产权登记手续，太原市房地产管理局向张某某颁发了并字第*********号《房屋所有权证》，确认位于某街***号房屋系张某某所有。

2002年太原市***学校在太原市某街又建造了单位宿舍楼一栋，张某某分得其中位于27层的房屋一套。按照单位的规定和张某某的书面保证，如果张某某要购买位于27层的房屋，其前提必须是将原居住的某街***号房屋退给太原市***学校。但是张某某在未退还位于某街***号房屋的情况下，又购买了位于27层的房屋。太原市***学校曾多次就张某某违规用房的问题进行通知，但始终未果。2005年6月份，太原市***学校将位于某街***号房屋分配给其职工李某某，2006年7月份太原市房地产管理局向李某某颁发晋房权证并字第*********号《房屋所有权证》，确认位于某街***号房屋系李某某所有。

2013年6月份，张某某去世，位于某街***号房屋由张小某（张某某的长子）进行使用。2014年5月份，李某某将张小某起诉至人民法院，诉请：1、判令张小某立即从其使用的某街***号房屋内腾出；2、判令张小某使用房屋期间造成李某某损失人民币*****元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。

二、法律分析

在本案的讨论过程形成如下的争论意见：

意见一：支持原告李某某的诉讼请求。根据《房屋所有权证》所确认的内容，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，判决被告张小某从其使用的位于某街***号房屋内搬出，并交付给原告李某某，同时赔偿因无权使用原告所有的房屋给原告造成的经济损失*****元。

意见二：驳回原告的李某某的全部诉讼请求。根据最高人民法院1992年11月25日法发[1992]38号《关于房地产案件受理问题的通知》 “三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”的规定，本案原告之所以无法实际使用其所有的房屋，其根本原因是太原市***学校在分配内部建房过程中所导致的纠纷，故此人民法院应当驳回原告李某某对张小某的全部诉讼请求。

根据本案的事实内容，结合上述两种观点意见，笔者赞成采纳第二种意见，具体理由如下：

1、张某某和李某某就位于某街***号房屋与太原市***学校的法律关系。

本案中，不管是张某某于199*年4月份对本案争议房屋的所有权，还是李某某于2005年取得对本案争议房屋的所有权，其原因都来源于太原市***学校作为某街***号房屋所有权人所作出的处分行为，而太原市***学校作出上述行为的前提都源于其对自建房屋的内部规定，在什么情况下单位的内部职工可以取得争议房屋的所有权，在什么情况下单位有权收回对原分配房屋的所有权，对于太原市***学校来说肯定都有明确的规定，否则张某某不可能于199*年4月份起取得对本案争议的房屋的使用权，并且太原市***学校亦不可能给张某某就本案争议房屋办理所有权登记。

按照太原市***学校的分房制度和张某某所签订的承诺保证，张某某在2002年购买位于27层的房屋后，其就应当依制度将本案争议的房屋予向太原市***学校予以退还，并且如果张某某不履行退还义务的话，太原市***学校有权予以强制清退。张某某向太原市***学校所作出的书面保证，从其性质上讲，应当属于单方的允诺，并且属于在特定条件下对不动产物处分的意思表示。在上述的整个过程，全部都是根据太原市***学校所制定的相关住房制度，或者是太原市***学校和住房职工所达成的相关约定所进行的。根据该单方承诺，太原市***学校即可在不无需征得张某某同意的情况下，单方将本案争议的房屋由张某某变更为李某某。太原市***学校的上述所有权变更行为是在未经过任何法定程序的情况下做出的，现导致房屋登记机关向张某某所颁发的《房屋所有权证》尚未收回。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，在张某某已经取得本案争议房屋所有权的情况下，太原市***学校将本案争议房屋的所有权进行变更，从其行为的合法性上讲其效力应该是有待商榷的，但是在张某某或其继承人未对李某某就本案争议的房屋权属证书提出异议的情况下，根据《中华人民共和国物权法》第十四条不动产登记原则，本案所争议的房屋亦应当由李某某所有。

2、李某某就本案争议房屋所取得物权权利是否应予保障

根据本案事实可知，太原市***学校就本案争议的房屋曾与张某某和李某某之间在不同的时期都有买卖的意思表示，并且太原市***学校实际将本案争议的房屋实际交付给张某某使用，并办理过户登记手续；但太原市***学校和李某某房屋的买卖意思仅是形成了买卖合同和房屋登记，而并未办理房屋移交。在此情况下会存在两种情形，情形一：太原市***学校 张某某 李某某；情形二：

太原市***学校 张某某 太原市***学校 李某某。故此，在张某某违反单方允诺的情况下（情形一），且太原市***学校不办理相关权属登记变更的情况下，李某某不可能直接成为本案争议房屋的所有权人。如果根据情形二分析，在李某某实际取得本案争议房屋所有权的过程中，其前提必须太原市***学校重新又取得对本案争议房屋的所有权，再处分给李某某，在此过程中买卖行为所订立的前提也一定是太原市***学校就住房分配制度的规定，否则太原市***学校不可能将使用权存在重大障碍的房屋再进行出卖，李某某也不可能就别人所实际使用的房屋进行出资购买，同时太原市***学校并且作为出卖人也肯定给李某某作出的相关承诺或者优惠。但事实上是太原市***学校根本没有能力收回其所出让给张某某房屋，法律上其受制于最高院《关于房地产案件受理问题的通知》，事实上又受制于张某某曾经的特殊身份，否则其作为物业的管理者很容易（断水、断电、断供热）的方式就收回房屋并交付李某某了。如今，在李某某取得了本案争议房屋所有权后的诉讼行为，其实质是在代替太原市***学校解决因分配职工住房过程中所出现的问题，运用《中华人民共和国物权法》中的排除妨碍或者返还原物中的绝对权（对世权），来实现自己的物权权利。故此，李某某通过买卖行为取得本案争议房屋物权后的诉讼主张，仍应适用《关于房地产案件受理问题的通知》第三条的特别规定，而不应单纯考虑物权法的法律相关效力问题。

另外，本案亦不属于《关于房地产案件受理问题的通知》第一条的调整范畴，人民法院之所以可以根据第一条的情形审理房地产方面的权属争议纠纷，其前提应该是遵守主体平等和意思自愿情形下所形成的房屋买卖关系。而本案中，李某某之所以取得本案争议的房屋，其本身已经是太原市***学校就职工住房分配制度下的牺牲者，否则其不可能在长达近十年多的时间里不想住自己的房屋，反而是迟迟等到张某某去世后才提起诉讼。

综上所述，就本案争议的事实内容，在相关准据的适用上应依照最高院《关于房地产案件受理问题的通知》内容来进行处理，驳回原告李某的诉讼请求较为事宜。